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烂尾楼维权:解除购房合同和银行贷款的具体诉讼请求

摘要:在之前一篇文章中,探讨了购房者面对楼盘烂尾,在合同约定解除权丧失的情况下,依据法定解除权解除商品房买卖合同的路径【在此另提供一份判例:山东省威海市中级人民法院(2022)鲁10民终963号】。在此基础上,购房者通常还需解除与银行签订的《贷款合同》。本文旨在明确解除贷款合同的法律依据及相应的具体诉讼请求如何设计。

案例设定:假设房屋总价款70万元,购房者A向开发商B支付首付款20万元,并向银行C贷款本金50万元。截至此时,A已偿还银行贷款本息合计16万元。

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一、解除贷款合同的法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)第二十条规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。因此,当作为主合同的《商品房买卖合同》因烂尾被解除后,从属于主合同的《贷款合同》因其根本目的(为购买特定房屋提供融资)无法实现,购房者依法享有解除权。

二、合同解除后款项返还的法律依据与操作模式

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)第二十第二款规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

那么,在《商品房预售合同》和《贷款合同》均被解除的情况下,开发商应向谁返还何种款项?实践中存在理论模式与高效操作模式。

1. 理论上的返还关系

商品房买卖案件中,因涉及有两份合同、三方当事人,两份合同即《商品房预售合同》,《住房抵押按揭贷款合同》,三方当事人分别为开发商、购房人、银行。由于两份合同不同于典型的继续性合同,其解除溯及于合同成立时即消灭效力,原则上应当恢复原状  

因此,理论上:

*《商品房预售合同》解除后,开发商B应将收取的全部购房款(即首付款20万元及对应的贷款资金50万元)及利息返还给买受人A。

*《贷款合同》解除后,买受人A应将所贷全部款项(50万元本金)返还给银行C,并承担因此给银行C造成的损失;同时,银行C应将A已偿还的贷款本息(16万元)返还给A。

*此模式涉及三方之间循环返还,程序繁琐,不利于纠纷一次性解决。

2、实践中的高效操作模式(合并审理)

为减少诉累,提高效率,在将商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时,司法实践(直接依据上述司法解释第二十一条第二款)创造性地确立了以下规则:

*由贷款的实际收取方(开发商B)直接向银行C返还剩余的购房贷款本金及利息,即B直接向C偿还贷款合同项下剩余的贷款本金(50万-已还本金部分)及相应利息(需注意,已还部分通常由B返还给A,见下面案例中分析)。

法律基础与优势:该模式的法律依据直接指向上述司法解释第二十一条第二款关于“出卖人应当将收受的购房贷款...返还担保权人(银行)”的规定。其核心在于,贷款虽由A名义借出,但实际由B收取并使用。因B的违约导致合同解除,最终的责任应归于B。该模式避免了循环诉讼,一次性解决三方争议,是司法解释精神的体现和实践中的主流做法。

来看一则典型案例:上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二(民)终字第325号该案为最高人民法院中国应用法学研究所、最高人民法院机关团委联合组织的‘促公正·法官梦’第二届全国青年法官案例评选活动中,上海一中院金绍奇法官主审的《肖树生、陈晓玲诉上海银行股份有限公司青浦支行、上海博锦房地产开发中心有限公司等商品房预售合同、按揭贷款合同案》一文荣获特等奖。

裁判观点:按揭贷款合同不同于典型的继续性合同,其解除溯及于合同成立时即消灭效力,因此,按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力,原则上应当恢复原状,即购房人应当返还所贷全部款项,银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失,可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时,购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累,在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时,当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行,并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的应有之义。

三、具体的诉讼请求

1、判令解除原告A与被告B签订的《商品房买卖合同(预售)》;

2、判令被告B返还原告A购房首付款本金XX元、公共维修金XX元、契税XX元共计XX元及利息(利息以本金为基数,自起诉之日至款项付清之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率LPR标准计算);

3、判令被告B按照《商品房买卖合同(预售)》中逾期交付责任中逾期交付责任条款的约定(例如第X条第X款)向原告A支付逾期交房违约金;

4、判令解除原告A、被告B与第三人C(银行)签订的《个人购房担保借款合同》。 (法律依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条);

5、判令被告B返还原告A已支付的贷款本息XX元(部分需提供银行还款记录);

6、判令被告B向第三人C(银行)偿还《个人购房担保借款合同》项下尚欠的全部贷款本金、利息(含罚息、复利,如有)及其他应付款项(具体金额以银行核算为准,截至实际清偿之日);

7、确认原告A自《个人购房担保借款合同》解除之日起,不再承担对该合同项下剩余贷款的还款责任。

8、本案诉讼费由被告B承担。

四、开发商无清偿能力时,购房者的特殊保护

依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释〔2023〕1号第三条,购房者价款返还请求权优先于建设工程款优先权、抵押权等债权。据此,若开发商资不抵债甚至破产,购房者A就其已支付的购房款(包括首付款20万元和已偿还的贷款本息16万元,共计36万元)及其利息,享有优先受偿权,其受偿顺序优先于承包人的工程款优先权和银行的抵押权等债权。这极大地增强了购房者在开发商无力偿债时的权利保障。

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  • 朱彬:律师|专利代理师,执业于山东众成清泰(济南)律师事务所,系山东省律师协会知识产权法律业务委员会委员,获得专利代理师资格证书,除具备法律专业学历背景外,又获得计算机专业学士学位。

    专业领域:知识产权(含商标、专利、版权、不正当竞争等纠纷)、劳动争议、合同纠纷、公司事务、网络侵权等。

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