朱彬 律师｜专利代理师！

之前曾经写过一篇文章，关于离婚案件中各种情形下的房产分割规则，看出资、看登记、看贡献等方面，【离婚案件房产分割指南：情形分类与裁判规则梳理https://mp.weixin.qq.com/s/Tjm3fgJrhoNDO-N3H6wq8A】

引言：离婚案件中，最难谈拢的往往不是“离不离”，而是“怎么分”。房子怎么估价？贷款还没还完怎么算？一方父母出钱买的房算谁的？这些问题在法庭上吵来吵去也未必有结果。我刚办结的一个案子，双方从对簿公堂到最终握手言和，经历了艰难的拉锯。这篇文章不聊案件细节，单把财产分割这件事掰开揉碎了讲清楚——希望能给正在经历或即将面对同样问题的人一些参考。

[朱彬]律师（济南执业律师），专注于[民商事争议解决]，提供专业的法律意见与案件代理服务。如您有明确法律纠纷需委托代理，或案情复杂需深入法律分析，可添加本人微信或致电：[15966661059] (添加时请注明：案件类型+城市)。

正文：

一、先讲个真实的案例

这个案子，双方都同意离婚，孩子抚养权、抚养费也谈妥了，唯独在财产上争执过大。

争议的财产主要是两套房子：一套是夫妻婚后共同购买的住宅（带储藏室和车位），另一套是男方父母出资购买、登记在男方个人名下的公寓。住宅双方都承认是共同财产，但价值多少、谁拿房谁拿钱，谈不拢。公寓男方主张是个人财产，女方认为是共同财产，也要分。

我跟对方律师前前后后通了无数次电话，方案来来回回换了好几轮，始终找不到那个双方都能接受的平衡点。谈不拢，就只能走评估程序——申请法院委托司法鉴定机构对房产进行市场价值评估，以评估价为基础计算补偿款。

但评估不是一句话的事，是要遵从相应的法律流程。法院要先开一次专门的庭前质证会，不解决其他问题，只确认一件事：评估的检材（也就是证据材料）是否真实、完整，评估的标的（也就是哪些财产需要评估）是否明确。这个过程走完了，鉴定机构才能启动鉴定程序。

就是在这次质证过程中，双方都坐在法庭上，法官居中主持，从双方的方案中寻求折中和解决方法，气氛虽然紧张但毕竟面对面可以畅谈一下彼此的想法。我跟对方律师在法官的引导下又重新过了一遍方案——这套房子你拿，那套房子我拿，差额部分用现金补，甚至不愿补房款就补在抚养费那边；这边差一点，那边再让一点。来来回回磨了很久，最终达成了一个双方都能接受的调解方案。

案子就这么结了。回想起来，如果不是借助庭审这个程序、借助法官的居中协调，单靠电话沟通，恐怕还要拖更久。

二、财产分割，第一步是“分清楚”

很多人一上来就问“房子怎么分”，但其实第一步不是“怎么分”，而是“分不分” ——先弄清楚这套房子到底是个人财产还是夫妻共同财产。

《民法典》第一千零六十二条明确了夫妻共同财产的范围：工资、奖金、投资收益、知识产权收益、继承或受赠的财产（遗嘱或赠与合同明确只归一方的除外）等，都属于夫妻共同财产。

具体到房产，几个常见情形要特别注意：

情形一：婚前一方全款买房，登记在自己名下。这是典型的个人财产，离婚时不参与分割。

情形二：婚前一方付首付，婚后共同还贷，登记在首付方名下。房子归登记方，但婚后共同还贷的钱以及对应的增值部分，要给另一方补偿。注意，是“可以”判决归登记方，不是“必须”——法院有裁量权。

情形三：婚后父母出资买房。这是实践中争议最多的情况。

最高人民法院关于适用民法典婚姻家庭编的解释（一）第二十九条规定：结婚前父母出资的，原则上认定为对自己子女个人的赠与，除非父母明确表示赠与双方。结婚后父母出资的，有约定按约定；没有约定或约定不明的，视为对夫妻双方的赠与。

2025年1月最高人民法院又发布了新的司法解释（二），对父母出资问题进一步细化：

①一方父母全额出资：没有约定或约定不明的，法院可以判决房屋归出资人子女一方所有，同时综合考虑共同生活时间、孕育子女情况、离婚过错、对家庭贡献大小以及房屋市场价格等因素，决定是否给另一方补偿以及补偿多少。

②一方父母部分出资或双方父母出资：以出资来源和比例为基础，综合考虑上述因素，判决房屋归其中一方所有，由获得房屋的一方对另一方进行合理补偿。

什么意思呢？举个例子：婚后男方父母出了80%的钱买房，女方父母出了20%，没有明确约定。离婚时，法院可以判房子归男方，但给女方的补偿不一定就是20%——可能高，也可能低，要看婚姻持续了多久、有没有孩子、谁对婚姻破裂有过错等等。

三、分清楚了，再看“怎么分”

确定了是共同财产，下一步才是分割。

根据司法解释第七十六条，双方对房屋价值和归属达不成协议时，法院按三种情形处理：

第一种：双方都要房子，也都同意竞价。那就竞价，谁出价高谁拿房，按竞价款给对方补偿。这种方式适合双方经济条件都不错的情况。

第二种：只有一方要房子。那就由评估机构按市场价评估，拿房的一方按评估价给对方补偿。

第三种：双方都不想要房子。那就申请法院拍卖、变卖，卖完了分钱。

需要注意的是，这三种方式不是法院可以随便选的——要先看双方当事人的意愿。双方都同意竞价的，法院应当准许；只有一方主张的，就走评估；双方都不主张的，才走拍卖。

另外，最高人民法院民一庭在司法解释的理解与适用中特别强调了两点：

第一，评估、竞价或拍卖之后，不能忘了《民法典》第一千零八十七条的基本原则——照顾子女、女方和无过错方权益。也就是说，不是简单地“评估价多少就补多少”，在确定补偿数额时，还要把这些因素考虑进去。

第二，评估费和拍卖佣金由双方按分割房屋价值的比例分担。这笔钱不是小数目，评估费一般按房产价值的比例收取，几万块钱很正常，要有心理准备。

四、有贷款的房子怎么算？先算“净价值”

很多夫妻买房时都贷了款，离婚时房子还没还完。这种情况下，不能直接把市场价拿来对半分——要先减去剩余贷款，算出“净价值”，再按净价值来分。

公式很简单：净价值=市场评估价−剩余未还贷款。

举个例子：房子评估价200万，还剩80万贷款没还，那净价值就是120万。如果一人一半，拿房的人要给对方60万，同时自己继续还剩下的80万贷款。

这里的“剩余贷款”是指整个房子的贷款余额，不是单方还了多少。实践中经常有人搞混——觉得自己还的贷款多就应该多分，这个逻辑不成立。贷款是房子的负担，要从总价值里扣掉，谁拿房谁承担剩余的还款义务。

五、回到这个案子，几个关键点

回头看我办的这个案子，几个点值得说一下：

第一，公寓的定性问题。公寓是婚后买的，登记在男方个人名下，男方主张是父母出资、属于个人财产。按照司法解释（二）第八条的规定，如果确实是一方父母全额出资且没有明确约定赠与双方，法院可以判给出资人子女一方。但女方不认可，认为这就是夫妻共同财产。这个争议如果走判决，需要证据来证明出资来源。

第二，评估的重要性。双方对住宅的价值争议很大，一个说值120万，一个说值170万，差了50万。不评估，这个差距永远填不平。走评估程序虽然花钱花时间，但有时候反而是推进谈判的催化剂——评估价一出来，双方的心理预期都会被拉回到一个相对客观的区间。

第三，调解的艺术。最终能调成，靠的是“这边不行就在另一个地方补”。住宅的价值谈不拢，就在公寓的定性上让步；现金补偿的数额谈不拢，就在抚养费上找平衡。财产分割从来不是一个零和游戏，找到双方各自在意的东西，才能打开局面。

六、给当事者的几点建议

1. 能协商尽量协商。打官司耗时耗力，律师费、评估费、诉讼费加起来不是小数目。能坐下来谈的，尽量谈。

2. 谈不拢就早做评估准备。如果双方对价值争议很大，不要拖着。早点申请评估，评估价出来之后谈判反而有了基准线。

3. 保留好出资证据。父母出资的转账记录、借条、聊天记录，能留的都留着。真到了法庭上，这些都是决定房子归谁的关键证据。

4. 贷款情况要算清楚。不要只盯着市场价，减去剩余贷款之后的净价值才是真正能分的部分。

5. 找专业的人帮你算账。 离婚财产分割涉及的不仅是法律问题，更是算账问题。找一个靠谱的律师，帮你把每一笔账都算清楚，比你自己拍脑袋要强得多。

声明：本文基于真实办案经验撰写，文中人物均为化名，具体案件细节已作脱敏处理。文中观点仅供参考，不构成具体法律建议。如有法律问题，请咨询专业律师。