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摘要：合同成立后，若因一方根本违约导致合同目的无法实现，守约方有权解除合同。本文结合具体案例，探讨在商品房买卖案例中，当约定解除权因期限届满而丧失，但建设项目烂尾构成新的根本违约事实时，购房者如何依据法定解除权实现合同解除。

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    案件事实：

某人A从某开发商B处购买了一套商品房（该商品房所涉项目的国有土地使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证均齐全），双方于2019年3月10日签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定的交房日期为2020年3月30日前。另外，合同约定逾期交房达到90日的，需要在逾期90日之后的30日内解除合同，否则合同约定的解除权行使期限届满，解除权丧失。当前，此商品房项目处于烂尾状态，因各种原因导致一直无法进行交付。同时，A购房时使用自己资金支付了部分首付款，其余购房款是通过“按揭贷款”方式从某银行C处办理的商业贷款，目前仍然继续偿还着贷款。此时，A无法取得房屋使得居住、生活等合同目的无法实现，又继续偿还着贷款，感觉明显不公平。所以，想让律师给其解决办法。

本律师支招：1、解除和开发商B签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、解除和银行C签订的《住房按揭贷款合同》。不过此时就引发了一个问题，《商品房买卖合同（预售）》约定的解除权已经丧失了，现在还能否解除该合同？

带着这个问题，本文试图从各个方面进行回答。

一、合同解除的几种方式

《民法典》第562条关于协议解除和约定解除的规定【《民法典》第562条继续秉持了原《合同法》第93条的立法模式，将协议解除与约定解除规定在一个条文中】、第563条则是关于法定解除的规定。

需要注意的是：协议解除与约定解除在适用中存在较为显著的区别有两点：一是协议解除不以解除权的存在为必要，当事人此时解除合同并非是行使解除权，而是以新的合意解除原有合意。二是协议解除无需履行通知程序，不受解除权行使期限的限制，只要双方意思表示真实、不违反法律法规的效力性强制规定、不违背公序良俗等即可产生解除的效果。

《民法典》法律条文：

第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

二、法定解除权的适用条件

（一）合同目的不能实现

吉林省高级人民法院（2023）吉民再158号裁判观点：民法典第564条明确了法定解除的实质性条件是不能实现合同目的。本条规定中不能实现合同目的的判断标准是违约结果的客观严重性，即是否实际剥夺了债权人的履行利益，使得当事人订立合同所追求的履行利益不能实现。此类情形主要包括：1.不能履行合同主要债务。2.拒绝履行。又包括：当事人在履行期限届满前以明示或者默示方式拒绝履行合同非主要债务；当事人在履行期限届满后拒绝履行主要债务的；当事人在履行期限届满后不履行其他合同义务致使合同目的不能实现的。3.履行与约定严重不符，无法通过修理、更换、降价等方法进行补救，致使不能实现合同目的。4.履行主要债务之外的其他合同义务不适当，致使不能实现合同目的。在当事人的违约行为未构成根本违约时，不能因此解除合同。

因此，参照上述案例观点，可以看出行使法定解除权的实质性条件是不能实现合同目的。司法实践中关于如何认定“合同目的不能实现”，通说认为，其等同于根本违约，此时因债权人的履行利益落空，合同已无继续履行之必要。

（二）什么是根本违约？

所谓根本违约，是指当事人一方的违约行为，使得另一方当事人订立合同的目的完全落空，无法实现；非根本违约，是指当事人一方的违约行为，虽然没有产生另一方当事人无法实现其订立合同目的的后果，但造成了另一方当事人的损失，如延迟履行义务等。现实生活中的违约情形纷繁复杂，应当判断是否构成根本违约。

三、合同解除权行使期限

《民法典》第五百六十四条　【解除权行使期限】法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

  法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

根据上述规定，对于约定解除权，按照约定的期限行使；对于法定解除权，自知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

四、如果约定解除权丧失，是否还能行使法定解除权？

1、权威观点

法工委在民法典释义中认为，在约定解除事由没有涵盖全部法定解除事由的情况下，除非当事人明确排除适用法定解除事由，在其未涵盖的领域，法定解除权仍有适用的余地，这是法律行为调整模式与法定调整模式相互衔接配合的当然要求，是法定解除制度目的的表现。根据上述表述，当事人可以通过事先约定的方式完全排除法定解除事由的适用空间，只有在未排除的范围内，法定解除权存有适用的可能。

最高人民法院判例，如（2019）最高法民申5006号：“被特许人不得擅自解除合同，该内容是对于合同履约过程中，双方如何协议解除合同以及被特许人单方解除合同所应承担责任的约定，该项约定并不能对抗或排除法定解除权的行使该项约定并不能对抗或排除法定解除权的行使”；

最高人民法院（2014）民申字第30号：“……协议虽约定在代理期限内，三方均不得单方面终止本协议。但合同解除权是法律赋予合同当事人的一项法定权利，该权利的行使不因合同双方作出的排斥性约定而归于消灭”。

由上述观点可知：法定解除权通常作为约定解除权的补充，当约定解除权不存在或无法覆盖某些情况时，法定解除权仍然适用。

2、约定解除权丧失后，法定解除权的适用限制

（1）同一违约事实不得重复主张

若合同解除权因期限届满消灭（如《民法典》第五百六十四条），且违约行为未发生新变化（如逾期付款未转化为拒绝履行），则不得再以同一事由主张法定解除权。

如四川省高级人民法院（2019）川民申2990号裁判观点：本案中，虽然新中兴公司以行使法定解除权为由提出解除合同的诉请，但其主张所依据的事实仍是胡正秀、李亚林逾期付款事实，这与双方关于合同在逾期付款后仍然继续履行的约定不符。依照民法的意思自治原则，在双方当事人明确约定对合同解除权限制时，应当适用当事人的合同约定而不再适用法定解除的法律规定。

（2）新违约事实可触发法定解除权

如上所述，对于同一违约事实在约定解除权丧失后，不得重复主张法定解除权，但是若原有违约行为持续恶化或出现新违约行为（如烂尾楼停工超期、明确无法履行），可构成新的根本违约事由。此时，如符合民法典第五百六十三条的法定解除条件，仍可行使法定解除权。需要注意的是：法定解除权也有行使期限，自知道或应当知道新事由之日起一年内，或经催告后的合理期限行使。

司法实践中，再来看两则案例：

案例1：【（2018）川01民终3155号】案例指出，虽然瑞发公司的约定解除权消灭，但其仍有权催告刘入滈在合理期限内履行付款义务，如刘入滈经催告后仍未在合理期限内付款，则瑞发公司可以基于法律规定另行主张法定解除权利。故在本案中，对约定解除权适用行权期限的限制，虽会造成该解除权的消灭，但并不会对合同未来的履行和状态造成影响，亦不会纵容刘入滈在此之后以解除权消灭为恃而长期不履行付款义务。

案例2：【（2024）粤07民终3779号】案例指出，开发商若在解除权期限届满后作出延期交房承诺，视为新的约定，解除权期限重新起算。若开发商持续违约未复工，购房者可主张法定解除权

结论：通过上述内容可以看出，在《商品房买卖合同（预售）》约定的解除权丧失后，由于不再是单纯的逾期交付，而是开发商B开发的商品房项目烂尾导致交房无望（新违约事实），那么A仍可依据《民法典》第五百六十三条行使法定解除权。

引申话题：对于A在诉讼案件中应该提出什么具体的诉讼请求？本律师将在下一篇文章中进行解答。